远见网一、再度受到地缘政治与宏观经济的冲击
本年度初，市场再度受到地缘政治与宏观经济的冲击。尽管受到不利因素影响，经济基本面展现出极强的韧性，市场波动也为投资者创造了布局而非撤退的机遇。
经济增长态势稳健，企业基本面保持向好，劳动力市场供需平衡且持续改善。
通胀短期承压，但薪资增速放缓、住房通胀回落以及劳动生产率稳步提升，将推动通胀逐步回落。
尽管黑石投资组合数据及市场展望整体向好，但各类挑战依然存在，包括仍在持续的地缘政治风险、财政压力、全球经济增长失衡（欧洲地区表现尤为突出）、人工智能（AI）带来的行业颠覆性变革、美国大选及其他复杂因素。
变化的规模与速度将不断制造重磅市场头条新闻、带来挑战与失衡，但同时也为能够透过短期市场扰动、看清长期趋势并投入资金布局的投资者带来了巨大机遇。
想要在当前市场环境中行稳致远，需要严守投资纪律，聚焦基本面数据而非追随新闻周期。
1、不断扩大的数据优势赋能了这一纪律性
在黑石，不断扩大的数据优势赋能了这一纪律性。
在黑石生态系统中，我们对280余家被投企业、5,100余家债权发行方、约74万名被投企业员工以及13,000处不动产资产开展数据分析，以识别市场规律，串联跨市场线索。
最具代表性的案例便是我们在年初发布的《2026投资展望》中提出的核心趋势——AI。
数据优势使我们很早就对数字基础设施领域充满信心，并因此早在五年前就投资了数据中心平台QTS，这一时间点比ChatGPT初代版本首次亮相早了约18个月。
此后，各家超大规模云服务商对QTS服务的需求迎来爆发式增长。
因此，以兆瓦为计量口径，五年来QTS的租赁装机容量已扩大至投资之初的15倍。
如今，我们在更广泛的AI基础设施生态系统中的投资，已在黑石资产中占据重要比重。
二、硬资产投资专业能力成为贯穿各大资产类别的核心
我们的投资布局不仅限于数据中心，还延伸至电力、制冷、设备、大语言模型、新型云服务等相邻领域。
随着相关领域需求持续扩张，叠加市场投资者对合同化现金流资产的配置意愿不断攀升，我们预计该板块的敞口将进一步增加。
本轮资本开支周期中，在AI革命所催生的庞大基础设施配套需求驱动下，硬资产投资专业能力成为贯穿各大资产类别的核心纽带。
AI依旧是重塑投资格局的决定性力量。当前，数据中心与发电领域正经历一轮持续多年的资本开支周期。
与此同时，AI在实体经济中的应用也为生产率提升奠定了基础。
经济增长展现出韧性，但分布不均。
在美国，稳健的企业资产负债表、持续向好的盈利以及平稳的居民消费需求为经济活动提供了支撑，但地理和人口层面的差异依然存在。
劳动力市场已回归常态，并开始逐步回暖。企业招聘难题有所缓解，薪资上涨压力趋于缓和，劳动生产率改善的态势已在各项数据中显现。
通胀短期承压，但长期有望回落。
受能源价格走高、资本开支带来的投入成本上行影响，短期前景趋于复杂，不过长期走势依然向好。
鉴于住房占美国居民消费价格指数（CPI）比重最大，租金下降将对通胀形成显著对冲。
从更长期来看，尤其是由AI驱动的生产率提升，有望催生更有利的通胀环境。
私募市场愈发具备优势，能够填补需求上升与供给受限之间的资金缺口。
算力、电力及实体基础设施领域存在的结构性供给短缺，催生了大量优质投资机遇。
在这些领域，规模优势与执行能力最为关键。
1、全球数据中心机遇
AI的快速扩张正在重塑全球基础设施格局，而数据中心正是这场变革的核心。
AI应用需要海量的算力支撑，由此催生了对大规模算力与存储设施前所未有的需求。
与大多数不动产业态不同，数据中心一般不会进行投机性建设。
电力供给条件、用地规划管控、巨额资金投入需求共同构筑了较高的行业准入壁垒；
三、这规避了行业供给过剩的风险
项目通常需要先与大型科技企业签订长期租赁协议方可动工建设，这规避了行业供给过剩的风险。
当前正在推进的投资周期规模空前庞大。
黑石预计，到2026年底，将在其自有数据中心投资组合中完成约1,000亿美元的投资或投资承诺。
若叠加同期约2,000亿美元的第三方企业AI芯片产能投资，短期AI基础设施总投资规模将达到约3,000亿美元，这一体量相当于全球GDP排名前50位经济体的经济总量。
需求的激增已重塑行业的增长与机遇。这一机遇遍布全球，且仍处于早期。
亚洲地区（除中国外）人口总量约为美国的十倍，但算力规模仅为美国的25%；
欧洲人口是美国的1.5倍，人均算力却仅为美国的六分之一。这两大地区均面临多年的发展滞后。
随着AI技术应用普及、经济持续数字化，想要补齐上述基础设施缺口，就需要大规模、持续性的资本投入。
依托电力系统、具备开发条件的用地以及长期客户合作关系，全球算力设施规模化建设有望成为未来十年最具标志性的投资主线之一。
1、为何私募市场正当时：私募不动产
我们在年初发布的《2026年投资展望》中所提及的投资主题，不仅依然有效，更呈现出持续深化的状态。
当前，全球经济正受到AI、再工业化、能源转型以及不断演变的资本市场等多重结构性力量的共同影响，这些趋势正在重塑全球经济，催生了对耐心、灵活并具有跨资产配置能力的资本的需求。
当前市场环境的广度与复杂性，正是私募市场具备吸引力的原因所在。
四、电商增长势头强劲：亚马逊当日达及次日达全球配
AI与数字化、电子商务、再工业化以及全球住房短缺等趋势，正持续推动数据中心、租赁住房及物流等领域的需求增长。
物流板块的吸引力尤为突出，目前约占我们全球不动产投资敞口的40%，为组合中占比最高的板块。
电商增长势头持续强劲：亚马逊当日达及次日达全球配送量同比增长45%，沃尔玛电商销售额已连续五个季度增长超过20%，美国再工业化相关投资规模预计将超过10万亿美元。
与此同时，一个新的需求驱动因素也逐步显现：在黑石的Link Logistics物流投资组合中，目前约15%的美国新增仓储租赁需求与数据中心及AI相关活动有关。
在供给端持续收紧的背景下，黑石目前的租赁储备项目已达到创纪录水平，美国资产处置流程第一轮竞标数量较去年增长了一倍。
与此同时，黑石整体物流投资组合的全球同物业净营业收入增长达到6%，较去年进一步提速。
1、基础设施
能源是当前周期的核心主线。
在经济增长、电气化、再工业化以及AI资本开支周期的多重驱动下，仅美国未来十年的电力需求预计就将增长40%。
在此背景下，美国超过70%的电网资产已运行超过25年，这使得公共事业领域未来五年的资本开支需求将预计接近1.4万亿美元，较本十年度前半段的年化水平增长约一倍。
2、私募股权：对冲基金
二级市场
